一、案情簡介

肖某某與徐州市某房地產開發有限責任公司存在合同糾紛，法院于2011年12月19日判決徐州市某房地產開發有限責任公司向肖某某支付495萬元，但某公司拒絕履行，后肖某某于2013年8月28日申請法院強制執行，后張某某以涉案房屋歸其所有為由，提出執行異議，法院原審法院于2018年12月28日作出支持異議，中止執行的裁定，后肖某某據此提出執行異議之訴，請求法院支持自己訴請。

二、律師思路

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規定，案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除執行的民事權益承擔舉證證明責任。因此，案外人應舉證證明其享有足以排除強制執行的民事權益。涉案房屋是由其他公司開發建設，而其陳述從他處購買涉案房屋，原審法院根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十五條第一款第一項、第五項規定認定涉案房屋已備案登記在案外人名下屬于認定事實不清,適用法律錯誤。

三、法院判決

最終徐州中院采納了律師意見，撤銷沛縣人民法院(2019)蘇0322民初260號民事判決，發回重審。

四、律師辦案心得

1、判斷房屋所有權以登記為標準2、排除執行的條件是法定的，是例外，按照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

故，只有在滿足上述條件情況下，法院才能判斷該房地產不屬于開發商所有。